Leier du ut i egen bolig? Når inntekten er skattefri

Leier du ut en del av boligen du selv bor i, er leieinntekten skattepliktig med mindre den treffer et unntak. Unntaket er grunnen til at så mange hybel- og sokkelutleiere aldri betaler skatt av leien — men det er et unntak med vilkår, og det er verdt å vite nøyaktig hvilke.

Regelen står i skatteloven § 7-2 og gjelder egen bolig — boligen du faktisk bor i. Leier du ut en bolig du ikke bruker selv, gjelder den ikke; da er leieinntekten skattepliktig, og det er overskuddet som beskattes.

For at leien skal være skattefri, må leieforholdet først vare sammenhengende i minst 30 dager. Er det oppfylt, er leien skattefri hvis ett av disse to punktene stemmer:

• Du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Da er leien skattefri uansett hvor mye du får inn.
• Du leier ut hele boligen eller den største delen, men får inn høyst 20 000 kroner i løpet av inntektsåret. Da er leien fortsatt skattefri.

Det er det første punktet folk bommer på, og de bommer på samme ord hver gang: utleieverdi. Det er ikke kvadratmeter, ikke antall rom og ikke hva boligen er verdt ved salg. Det er hva hver del av boligen ville kostet å leie på det åpne markedet. En kjeller kan være større i kvadratmeter enn etasjen over og likevel ha lavere utleieverdi, fordi lys, takhøyde og standard er dårligere. Motsatt kan en liten, nyoppusset leilighet i toppetasjen ha høyere utleieverdi enn en stor og sliten underetasje.

Merk også hva som skjer når 20 000-grensen ryker: unntaket faller bort i sin helhet. Da er hele leieinntekten skattepliktig, ikke bare det som overstiger 20 000 kroner.

Eksemplene under er konstruerte og ment å vise hvordan vilkårene slår ut. De er ikke en vurdering av din bolig — utleieverdien må settes konkret for hvert tilfelle.

Varer leieforholdet kortere enn 30 dager sammenhengende — typisk utleie gjennom en formidlingsplattform — faller det utenfor regelen over og har sin egen. Da er utleieinntekt inntil 15 000 kroner i kalenderåret skattefri, og 85 prosent av det som overstiger 15 000 kroner regnes som skattepliktig inntekt. Beløpsgrensen gjelder for hele året samlet, ikke per leieforhold eller per gjest.

Grensen ble hevet fra 10 000 til 15 000 kroner med virkning fra inntektsåret 2025. Leier du ut for 40 000 kroner, blir altså 85 prosent av 25 000 kroner — 21 250 kroner — skattepliktig inntekt. Skatteetaten opplyser i tillegg at du ikke får fradrag for kostnader knyttet til korttidsutleie av egen bolig; sjablongen på 85 prosent er ment å dekke dem.

Er langtidsutleien skattepliktig, er det ikke leien du skatter av. Det er overskuddet: leieinntekten minus kostnadene ved den delen av boligen du leier ut. Kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og felleskostnader står på listen, og guiden om fradrag ved utleie går gjennom hele den.

Fordi du bare leier ut en del av boligen, kan du bare føre utleiedelens andel av felleskostnadene. Det krever en fordelingsnøkkel — og den settes etter utleieverdi, samme målestokk som avgjorde skatteplikten i utgangspunktet. Skriv den ned én gang, begrunn den, og bruk den likt hvert år; en nøkkel som endrer seg uten forklaring er vanskelig å forsvare i ettertid. Hva du ellers bør ha på plass gjennom året, står i guiden om regnskap for utleie av bolig.

To forbehold hører med: regelen gjelder ikke flermannsboliger og utleiehytter, og den gjelder ikke når utleien er omfattende nok til å regnes som virksomhet.

Denne artikkelen gjengir hovedregelen med våre ord. Den erstatter ikke kilden, og den er ikke skatteråd. Grensetilfellene — hvordan utleieverdien settes når delene er ulike, hva som skjer når du kombinerer korttidsutleie og langtidsutleie i samme år, og hvor grensen mot virksomhet går — er ikke dekket her.

Selve regelen står i skatteloven § 7-2, og Skatteetaten forklarer den for utleiere i veiledningen om skatt når du leier ut bolig og eiendom. Er du i tvil om din egen situasjon, spør Skatteetaten eller en regnskapsfører i stedet for å gjette.