Fradragene ved utleie — og de tre folk glemmer

Er utleien skattepliktig, er det ikke leien du skatter av. Det er det som er igjen når kostnadene ved å ha eiendommen er trukket fra. Hver dokumenterte kostnad reduserer altså beløpet skatten regnes av — og det er derfor det er verdt et kvarter i året å vite hva som faktisk står på listen.

Denne artikkelen er selve listen, og lite annet. Skal du ha helheten — hva du bør ha på plass gjennom året, hva som skiller skattefri fra skattepliktig utleie, og når utleie blir næring — står det i guiden om regnskap for utleie av bolig.

Skatteetaten navngir selv kategoriene som er fradragsberettigede ved skattepliktig utleie. Under står de med våre ord, i samme rekkefølge som hos dem — den fullstendige teksten finner du i Skatteetatens veiledning om utleie av bolig og eiendom.

• Kommunale avgifter og eiendomsskatt — vann, avløp, renovasjon, feiing og eiendomsskatt på utleieobjektet. Formuesskatt på boligen er derimot ikke en fradragsberettiget kostnad.
• Forsikringer på bygningen og på innbo som følger med utleien.
• Vedlikehold — arbeid som holder eiendommen i den stand den tidligere har vært i.
• Husleie og felleskostnader i borettslag og sameie. Merk at nedbetaling av fellesgjeld ikke er en kostnad, og at renter av fellesgjeld hører hjemme sammen med de andre rentene, ikke her.
• Annonsering, formidling og visning — det det koster å skaffe en leietaker.
• Festeavgift hvis tomten er festet.
• Strøm, oppvarming og renhold i den grad du dekker det og ikke leietakeren.
• Reisekostnader knyttet til utleien.
• Gebyr til depositumskonto.
• Eiendomstaksering.
• Møbler og innbo som følger med utleien.

Leier du ut bare en del av en eiendom du selv bruker, gjelder listen fortsatt — men bare for utleiedelens andel av kostnadene. Fordelingen gjøres etter utleieverdi, og bør skrives ned én gang og brukes likt hvert år.

Ni av elleve poster over husker de fleste. Tre gjør de ikke, og de har det til felles at de ikke kommer som en månedlig regning man venter på.

• Gebyret for depositumskontoen. Det er utleier som dekker opprettelsen, beløpet er lite, og det trekkes ofte samme dag som et leieforhold starter — midt i en travel uke. Kvitteringen fra banken forsvinner mellom kontrakt og nøkkeloverlevering. Det praktiske rundt depositum står i guiden om leietaker og depositum.
• Reisen til visning eller vedlikehold. Den glemmes fordi det ikke kommer noen faktura — du kjørte bare dit. Uten et notat skrevet samme dag finnes det ingenting å bygge fradraget på i mars året etter.
• Eiendomstakseringen. Den skjer kanskje én gang på flere år, gjerne i forbindelse med refinansiering, og regningen havner derfor i hodet ditt under «lån» i stedet for under «utleie».

Fellesnevneren er at de er små, sjeldne og ikke har en fast plass i årshjulet. Det er også grunnen til at de er lette å ta med når de først står på en liste.

En kostnad som står på listen, men som du ikke kan dokumentere, er ikke et fradrag. Den er en påstand. Blir du spurt om et beløp tre år senere, er spørsmålet aldri om du husker det — det er om du kan vise det. Faktura eller kvittering, med dato, beløp og hvem som har levert, er det som gjør forskjellen.

Det gjelder de tre glemte postene mest av alt, fordi de er de svakeste dokumentert i utgangspunktet: bankgebyret ligger bare som en linje på kontoutskriften, og reisen har ingen kvittering i det hele tatt før du selv skriver ned dato, strekning, formål og kilometer. Det billigste tidspunktet å gjøre det på, er dagen det skjer.

Er du i tvil om en konkret kostnad hører hjemme på listen, eller om hvor stor del av den som kan føres, er det Skatteetaten som avgjør — spør dem eller en regnskapsfører i stedet for å gjette.