Hva skal jeg skatte av salget?
Skatt ved salg av utleiebolig
Gevinsten er ikke salgssum minus kjøpesum. Omkostninger i begge ender og påkostninger i eiertiden hører med — og om gevinsten i det hele tatt skal skattlegges, avgjøres av hvor lenge du har eid boligen og om du har bodd i den.
Privat utleier og utleiebedrift · Satser for 2026 · Oppdatert
Salget og kjøpet
Megler, takst, annonsering, oppgjør.
Dokumentavgift og tinglysing.
Det som har hevet standarden. Vedlikehold hører ikke med.
Bare for eiendom avskrevet i næring eller i et selskap. Ellers tomt.
Hvor mange av de siste 24 månedene du selv har bodd i hele boligen.
Gevinst ved salget
Utgangsverdi
Salgssum minus salgsomkostninger
5 380 000 kr
Inngangsverdi
Kjøpesum, omkostninger og påkostninger
4 101 090 kr
Gevinst
Utgangsverdi minus inngangsverdi
1 278 910 kr
Eier- og botidsregelen
Eiertid
Mer enn ett år — vilkåret er oppfylt
72 mnd
Botid siste to år
Under tolv måneder — vilkåret er ikke oppfylt
0 mnd
Skatt (22 %)
Gevinsten er skattepliktig kapitalinntekt
281 360 kr
Igjen etter skatt
997 550 kr
Gevinsten er utgangsverdi minus inngangsverdi, ikke salgssum minus kjøpesum. Omkostningene i begge ender hører med, og påkostninger øker inngangsverdien — mens vedlikehold ikke gjør det, fordi det allerede er fradragsført år for år. Skillet er forklart i guiden Vedlikehold eller påkostning?.
Er du usikker på kjøpsomkostningene, regner kjøpskalkulatoren ut dokumentavgift og tinglysing for deg — det er de samme kronene som hører inn i inngangsverdien her.
Forutsetning: tallene gjelder en person som eier boligen, og som har eid og brukt hele eiendommen. Gevinsten er skattefri bare når begge vilkårene i skatteloven § 9-3 annet ledd er oppfylt: eid i mer enn ett år, og brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. En utleiebolig du aldri har bodd i, oppfyller ikke det andre.
Forutsetninger og forbehold
- Gevinst ved salg av bolig er unntatt skatteplikt når eieren har eid eiendommen i mer enn ett år (12 måneder) når salget finner sted eller avtales (skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav a). Lovdata: skatteloven § 9-3
- I tillegg må eieren ha brukt HELE eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget — 12 av de siste 24 månedene (skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b). Lovdata: skatteloven § 9-3
- Skatt på alminnelig inntekt (kapitalinntekt) er 22 % for 2026. Skatteetaten: Forskuddsutskrivingen 2026
- FORUTSETNING: kalkulatoren regner for en PERSON som eier boligen. Et aksjeselskap har ingen botid, og skattefritaket i skatteloven § 9-3 gjelder utenfor virksomhet — en gevinst i et selskap er skattepliktig uansett eiertid.
- FORUTSETNING: du har eid og brukt HELE eiendommen. Har du bodd i en del av boligen selv og leid ut resten, gir skatteloven § 9-3 tredje ledd et forholdsmessig fritak som kalkulatoren ikke regner ut.
- Tapsfradraget er speilvendt: etter skatteloven § 9-4 gis fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig. Er salget skattefritt, gir et tap heller intet fradrag — kalkulatoren bruker derfor samme vurdering på tap som på gevinst.
- Påkostninger øker inngangsverdien; vedlikehold gjør det ikke, fordi vedlikeholdet allerede er fradragsført år for år. Skriv derfor bare inn påkostninger — skillet er forklart i guiden «Vedlikehold eller påkostning?».
- Tidligere avskrivninger gjelder eiendom som er avskrevet i næring eller i et selskap. En vanlig boligutleie avskrives ikke, og feltet skal da stå tomt.
- Kalkulatoren tar ikke stilling til brukshindring, botid godskrevet fra en tidligere ektefelle eller samboer, arv og gave, eller salg av andel i boligselskap der selskapets gjeld endres i eiertiden. Alt dette kan endre svaret, og reglene ligger hos Skatteetaten og i skatteloven kapittel 9.
Kalkulatoren viser hva tallene blir gitt det du skrev inn og satsene over. Den er ikke skatteråd, og den erstatter ikke Skatteetatens veiledning eller en regnskapsfører.
Vanlige spørsmål
Må jeg betale skatt når jeg selger utleieboligen?
Som hovedregel ja: gevinsten er skattepliktig, og et tap gir fradrag. Gevinsten er skattefri bare når du har eid boligen i mer enn 12 måneder og selv har bodd i hele boligen i minst 12 måneder av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3).
Hvor mye skatt er det på gevinst ved salg av bolig?
Gevinsten skattlegges som alminnelig inntekt med 22 % i 2026, og et tap gir fradrag med samme sats.
Hva er inngangsverdien til en bolig?
Kjøpesummen, pluss omkostningene ved kjøpet som dokumentavgift og tinglysingsgebyr, pluss påkostninger i eiertiden. Vedlikehold regnes ikke med. Gevinsten er salgssummen minus salgsomkostningene, minus inngangsverdien.
Hvordan vet jeg hva som er påkostning og hva som er vedlikehold?
Guiden «Vedlikehold eller påkostning?», lenket nederst på siden, går gjennom skillet med eksempler. Det avgjør om en regning øker inngangsverdien, eller ble trukket fra som kostnad det året den ble betalt.
Se også
Kjøpe utleiebolig: omkostningene som hører til kostprisen
Dokumentavgift og tinglysing er ikke kostnader det året du kjøper — de er en del av eiendommens kostpris. Hva det betyr for regnskapet og ved salg.
Kjøpskalkulator: hva koster eiendommen egentlig?
Dokumentavgift, tinglysingsgebyr og samlet anskaffelseskost for selveier, borettslag og aksjeleilighet — tallet som skal inn i regnskapet.
Slik gjør Ledgio det — med de faktiske tallene
- Eiendommens anskaffelseskost står i balansen i Ledgio, og hovedboken viser hva som er ført som påkostning på eiendomskontoen og hva som er ført som vedlikehold i resultatet — nettopp den delingen avgjør inngangsverdien din den dagen du selger. Selve gevinstskatten beregner Ledgio ikke; den hører i skattemeldingen.