Vedlikehold eller påkostning?
Det samme badet kan gi fullt fradrag i år eller null, avhengig av om jobben regnes som vedlikehold eller påkostning. Skillet er enklere enn ryktet, men det må avgjøres før regningen bokføres.
Privat utleier og eiendomsselskapPublisert
Ett spørsmål avgjør det
Skatteetatens skille er kortere enn ryktet skulle tilsi. Spørsmålet er: satte arbeidet eiendommen tilbake i den stand den har vært i, eller gjorde det den bedre enn den var?
Kostnader som er nødvendige for å holde eiendommen i samme stand som den tidligere har vært i, er vedlikehold. Kostnader som får eiendommen i bedre stand enn den har vært, eller som endrer den, regnes som påkostning.
Forskjellen er ikke akademisk. Vedlikehold gir fradrag i leieinntekten det året det påløper. Påkostning gjør det ikke — den legges til eiendommens verdi, og kommer først til fradrag ved et senere skattepliktig salg, eller gjennom avskrivning der det er aktuelt.
Eksempler
Vedlikehold
- Male om en vegg som har vært malt før, i samme standard.
- Slipe et parkettgulv som allerede ligger der.
- Bytte en ødelagt innretning mot en tilsvarende, slik at standarden blir som før.
- Reparere noe som har gått i stykker, tilbake til den standarden det hadde.
Påkostning
- Male en flate som aldri har vært malt før — første gangs behandling er en forbedring, ikke en gjenoppretting.
- Rive en vegg eller endre planløsningen.
- Utvide et anlegg, for eksempel legge inn flere kontakter eller mer rørføring enn det som var der.
- Sette inn peis eller ildsted der det ikke var noe fra før.
- Oppgradere bad eller kjøkken til en høyere standard enn det hadde.
- Asfaltere en innkjørsel som ikke har vært asfaltert før.
Listene over er Skatteetatens egne eksempler, gjengitt med våre ord. Grenselandet finnes — men det er smalere enn folk tror, og de fleste regninger faller tydelig på én av sidene når man stiller spørsmålet fra første avsnitt.
Når jobben er litt av begge deler
Et bad fra 1994 som pusses opp til dagens standard er det klassiske tilfellet. Det er ikke enten-eller: en del av kostnaden svarer til det det ville kostet å sette badet tilbake i den standen det faktisk hadde, og den delen kan behandles som vedlikehold. Resten — løftet til høyere standard — er påkostning.
To ting følger av dette rent praktisk:
- Be om en spesifisert faktura. Én linje som sier «bad, komplett» gjør fordelingen til en påstand. Flere linjer gjør den til en beregning.
- Dokumenter hvordan det var før. Bilder tatt før arbeidet startet er den billigste dokumentasjonen som finnes, og den eneste som ikke kan skaffes i ettertid.
Er fordelingen stor eller uklar, er dette et av de tilfellene der en time hos en regnskapsfører er billigere enn å ta feil. Vi forklarer skillet — vi gir ikke skatteråd om din konkrete faktura.
Det første utleieåret er et unntak for seg
Går boligen fra egen bruk til utleie, er vedlikeholdsfradraget begrenset det første året — også for kostnader som utvilsomt er vedlikehold. Leier du ut under seks måneder det første året, gis det ikke fradrag for vedlikehold i det hele tatt; leier du ut over seks måneder, er fradraget begrenset ut fra hvor mange av de siste fem årene du har brukt boligen selv. Se guiden om skattemeldingen for hvordan den regelen henger sammen.
Hvorfor det er verdt å bestemme seg med én gang
Det fristende er å bokføre regningen som en kostnad og tenke på klassifiseringen senere. Problemet er at «senere» er i april, når håndverkeren har glemt hva som var på fakturaen og bildene fra før aldri ble tatt.
Avgjør du det når regningen kommer, koster det to minutter. En påkostning føres som en eiendel som avskrives over levetiden sin, i stedet for å slå ut i sin helhet det året den ble betalt — og da ligger den riktig i balansen når eiendommen en gang skal selges.
Skillet, med Skatteetatens egne formuleringer og eksempler, står hos Skatteetaten om utleie av bolig og eiendom.
Slik gjør du det i Ledgio
- Vedlikehold føres som en vanlig kostnad på eiendommen, med bilaget koblet til føringen.
- Påkostning registreres som en eiendel i stedet, med anskaffelsesdato og levetid. Da avskrives den lineært over levetiden i stedet for å slå ut i sin helhet det året den ble betalt.
- Er du usikker på hvilken av delene det er, er det bilaget som avgjør — og det ligger lagret ved siden av føringen, uendret, hvis du må se på det igjen.
Kilder
Denne guiden forklarer hva som står hos kilden, med våre egne ord. Den er ikke skatteråd, og den erstatter ikke Skatteetatens egen veiledning. Er saken din uvanlig, spør Skatteetaten eller en regnskapsfører.