Leietaker, leiekontrakt og depositum

Husleieloven gjelder enten dere skriver noe eller ikke. En skriftlig kontrakt endrer altså ikke rettighetene — men den avgjør hvem som har rett når dere er uenige om hva som ble avtalt, og den er dokumentasjonen din i regnskapet.

Minimum bør kontrakten slå fast:

• Hvem som leier ut, og hvem som leier.
• Hva som leies ut — adresse, og hvilket rom eller hvilken enhet hvis eiendommen er delt.
• Leien, og hva som er inkludert. Strøm og oppvarming må stå eksplisitt; det er den vanligste kilden til krangel.
• Om leieforholdet er tidsbestemt (utløper på en dato) eller tidsubestemt (løper til noen sier opp), og hvilken oppsigelsestid som gjelder.
• Depositum eller garanti, og beløpet.
• Overtakelsesdato, og gjerne en tilstandsbeskrivelse.

Ta bilder ved innflytting og legg dem ved. Det er ti minutters arbeid som avgjør hver eneste diskusjon om slitasje to år senere.

Depositum er den delen av utleie der loven er minst åpen for skjønn. Husleieloven § 3-5 setter rammene, og de er verdt å kunne:

• Maksimalt seks måneders leie. Beløpet kan justeres når leien endres. Depositum og eventuell garanti kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.
• Pengene skal stå på en egen konto i leietakerens navn, i en norsk finansinstitusjon, med vanlige rentevilkår. Depositumet skal aldri stå på utleiers egen konto — det er ikke utleiers penger.
• Utleier dekker kostnaden ved å opprette kontoen. Det gebyret er samtidig en fradragsberettiget kostnad for deg, som Skatteetaten nevner eksplisitt.
• Rentene tilhører leietakeren, som kan kreve dem utbetalt underveis i leieforholdet.

Så snart eiendommen har mer enn én leietaker, er det ikke lenger eiendommen som er enheten du forholder deg til — det er rommet eller leiligheten. Hver enhet har sin egen leietaker, sin egen leie, sin egen periode og sitt eget depositum.

Det høres opplagt ut, og går likevel galt når man fører i regneark: leien registreres per eiendom, en leietaker flytter midt i måneden, og etter tre slike hendelser er det ingen som vet hvem som skyldte hva. Hold enheten som den minste enheten fra start, også når det bare er to hybler.

Ved leietakerbytte er det tre ting som skjer samtidig, og som må henge sammen: gammelt leieforhold avsluttes, depositumet gjøres opp etter reglene over, og nytt leieforhold begynner. Fører du dem hver for seg, oppstår hull i leieinntekten som ingen oppdager før årsskiftet.

Depositumet er ikke en inntekt. Det er penger som tilhører leietakeren, og som du skal levere tilbake. I regnskapet er det derfor en gjeld — ikke noe som skal påvirke resultatet ditt.

Det som derimot hører i resultatet, er gebyret for å opprette depositumskontoen, som er en kostnad du kan føre. Rentene på kontoen er leietakerens, ikke dine, og skal ikke inn i utleieregnskapet.

Hvilke kostnader som ellers er fradragsberettigede ved utleie, har vi gått gjennom i guiden om regnskap for utleie.

• Skriftlig kontrakt, signert av begge.
• Bilder av tilstanden ved overtakelse.
• Depositumskonto opprettet i leietakerens navn, i en norsk bank, før innflytting.
• Beløpet innenfor seks måneders leie, sammen med en eventuell garanti.
• Leieforholdet registrert med rom, beløp og periode, slik at leieinntekten kommer av seg selv.
• Gebyret for depositumskontoen ført som kostnad, med bilag.

Dette er praktisk veiledning, ikke juridisk rådgivning. Er dere i en konflikt, er det husleieloven og eventuelt Husleietvistutvalget som avgjør — ikke en sjekkliste.