Kjøpe utleiebolig: omkostningene som hører til kostprisen

Regningen fra Kartverket ser ut som en kostnad. Det er den ikke. Dokumentavgiften legges på kjøpesummen og blir en del av hva eiendommen kostet — og det tallet følger deg helt til du selger.

Alle som kjøperPublisert 22. august 2026

Det som kommer på toppen av kjøpesummen

Prisantydningen er sjelden hele beløpet du betaler. Ved kjøp av en selveid utleiebolig kommer det i tillegg en håndfull faste poster, og de fleste av dem er offentlige gebyrer med satser du kan slå opp på forhånd. Satsene under gjelder for 2026.

Dokumentavgift, 2,5 % av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet. Den betales bare for selveid eiendom. Andeler i borettslag og aksjeleiligheter er fritatt — der er avgiften rett og slett ikke en del av regnestykket.
Tinglysingsgebyr for skjøtet, 545 kr. Det er betalingen for at eierskiftet føres inn i grunnboken. Samme sats elektronisk og på papir.
Tinglysingsgebyr for pantedokumentet, 545 kr. Dette er bankens sikkerhet i eiendommen, og gebyret påløper bare hvis du låner. Satsen er den samme for pant i fast eiendom og pant i borettslagsandel.
Eierskiftegebyr i borettslag og sameie. Det kreves av forretningsføreren for å registrere den nye eieren, og beløpet varierer fra lag til lag — det står i salgsoppgaven, ikke i en offentlig satstabell.

Meglerhonoraret hører ikke hjemme her. Det er selgeren som betaler megleren, og honoraret er derfor en kostnad ved salget — ikke ved kjøpet. Det dukker opp igjen lenger ned, den dagen det er du som selger.

Hvorfor de ikke er kostnader det året du kjøper

Det naturlige er å behandle regningen fra Kartverket som en hvilken som helst annen regning: den kom i år, altså er den en kostnad i år. Men en kostnad er noe du bruker opp. Dokumentavgiften og tinglysingsgebyrene er noe annet — de var nødvendige for i det hele tatt å erverve eiendommen. Uten dem hadde du ikke stått som eier.

Da er de en del av hva eiendommen kostet, og ikke en utgift ved å drive den. I regnskapet legges de derfor til kjøpesummen og aktiveres i balansen som én samlet kostpris. Ingen del av beløpet reduserer resultatet det året du kjøper.

Kjøpesum: 4 000 000 kr
Dokumentavgift, 2,5 % av 4 000 000: 100 000 kr
Tinglysing av skjøte: 545 kr
Tinglysing av pantedokument: 545 kr
Kostpris: 4 101 090 kr

Forskjellen mellom å føre 101 090 kr som kostnad og å legge dem til kostprisen er ikke akademisk. Fører du dem som kostnad, får du et fradrag du ikke har krav på nå, og du mister det den dagen du faktisk skulle hatt nytte av det.

Hva det betyr videre

Hva det betyr ved salg

Selger du en eiendom som ikke er din egen bolig — altså en utleiebolig eller sekundærbolig — er gevinsten normalt skattepliktig, og et eventuelt tap tilsvarende fradragsberettiget. Gevinsten er differansen mellom to tall: salgssummen fratrukket salgskostnadene, og eiendommens kostpris.

Skatteetaten er tydelig på hva kostprisen består av: kjøpesummen pluss kostnader som dokumentavgift og tinglysingsgebyr, pluss påkostninger gjort i eiertiden. På den andre siden trekkes salgskostnadene — for eksempel meglerhonoraret — fra salgssummen. Jo mer nøyaktig kostprisen er ført, desto lavere blir gevinsten det skattes av. Reglene, og unntakene for egen bolig og fritidseiendom, står i Skatteetatens veiledning om salg av bolig og eiendom.

Det er her det gjør vondt å ha bommet ved kjøpet. Selger du om tolv år, er det ingen som husker hva som ble ført hvor i kjøpsåret — det eneste som finnes, er tallet som står i balansen.

Hva som derimot ER kostnad

Alt som handler om å drive eiendommen etter at du eier den, er en helt vanlig kostnad i det året det påløper: forsikringen på bygningen, kommunale avgifter, og en takst du får utført i forbindelse med utleien. De reduserer overskuddet med det samme, og skal ikke inn i kostprisen. Hele listen står i guiden om fradragene ved utleie.

Et beslektet skille går mellom vedlikehold og påkostning etter at du har overtatt: det ene gir fradrag i år, det andre legges til kostprisen på samme måte som omkostningene ved kjøpet. Det har sin egen guide.

Tallet du skal ta vare på

Regn ut kostprisen én gang, ved overtakelsen, og skriv den ned. Det er dette tallet som skal stå som anskaffelseskost på eiendommen i regnskapet — ikke kjøpesummen alene. Er du usikker på summen, kan kjøpskalkulatoren regne den ut med satsene for i år. Eide dere eiendommen fra før, er det åpningsbalansen den skal inn i — se veiledningen om åpningsbalanse.

Er du i tvil om en konkret post hører til kostprisen eller til kostnadene, er det Skatteetaten som avgjør — spør dem eller en regnskapsfører i stedet for å gjette.

Slik gjør du det i Ledgio

Skriv samlet kostpris — kjøpesum pluss dokumentavgift og tinglysing — i «Anskaffelseskost» når du registrerer eiendommen, eller i åpningsbalansen hvis dere allerede eide den.
Kalkulatoren for kjøpsomkostninger på ledgio.no regner ut tallet for deg.

Kom i gang Se hva Ledgio gjør

Kilder

Denne guiden forklarer hva som står hos kilden, med våre egne ord. Den er ikke skatteråd, og den erstatter ikke Skatteetatens egen veiledning. Er saken din uvanlig, spør Skatteetaten eller en regnskapsfører.