Holdingselskap over utleie-AS: hva det løser, hva det koster

Et holdingselskap over et utleie-AS betyr at du eier aksjene i holdingselskapet, og holdingselskapet eier aksjene i utleieselskapet. Eiendommene, leieinntektene og lånene ligger der de lå — i utleieselskapet. Holdingselskapet driver ingenting selv. Det eier, og det mottar.

Det er ikke en egen selskapsform. Begge er vanlige aksjeselskap, med hver sin aksjekapital (minst 30 000 kroner etter aksjeloven § 3-1), hvert sitt regnskap og hvert sitt sett med plikter. Hvordan regnskapet i selve holdingselskapet ser ut, står i guiden om regnskap i et holdingselskap. Denne handler om beslutningen: hva laget løser, og hva det koster hvert år etterpå.

Grunnen til at strukturen finnes, er fritaksmetoden i skatteloven § 2-38. Kort sagt: når et aksjeselskap mottar utbytte fra et annet aksjeselskap, eller selger aksjer i det med gevinst, er det i hovedsak fritatt for skatt. Tap ved salg av aksjer gir tilsvarende ikke fradrag.

Sammenlign med å eie utleieselskapet direkte. Tar du utbytte ut til deg selv, skattlegges det hos deg som person det året det deles ut. Tar du utbyttet opp i ditt eget holdingselskap, blir det i hovedsak ikke skattlagt der — og pengene kan brukes videre, for eksempel som egenkapital i neste eiendom, uten at de først har vært innom deg. Skatten på utbytte til person forsvinner ikke. Den kommer den dagen pengene tas ut av holdingselskapet til deg.

Det samme gjelder et salg. Selger holdingselskapet aksjene i utleieselskapet, er gevinsten som hovedregel fritatt, og pengene blir stående i holdingselskapet.

Mellom selskapene i et konsern finnes det to måter å flytte et overskudd på, og de er ulike både i regnskapet og i skatten.

Hvilken av dem som passer, avhenger av tallene i begge selskapene det aktuelle året. Det er en vurdering for deg og regnskapsføreren, ikke for en guide.

Prisen er ikke først og fremst penger. Den er at hver plikt et aksjeselskap har, nå gjelder to selskaper:

• To regnskap. Hvert selskap bokfører for seg, med egen bankkonto, egne bilag og egen balanse. Utbytte og konsernbidrag føres i begge — som utgående i det ene og inngående i det andre — og de to må stemme mot hverandre.
• To årsoppgjør. To årsregnskap til Regnskapsregisteret i Brønnøysund, to skattemeldinger for næringsdrivende, to ordinære generalforsamlinger.
• To aksjonærregisteroppgaver. Alle norske aksjeselskap skal levere aksjonærregisteroppgaven innen 31. januar. Holdingselskapet rapporterer deg som aksjonær, utleieselskapet rapporterer holdingselskapet. Utbytte mellom dem skal med i utleieselskapets oppgave. Fra juni 2026 skal den etter Skatteetaten leveres gjennom et regnskaps- eller skattesystem, ikke lenger i Altinn eller på papir.
• Revisjon vurderes for konsernet. Et lite aksjeselskap kan vedta å ikke ha revisor, men etter aksjeloven § 7-6 kan et morselskap bare gjøre det når vilkårene er oppfylt for konsernet sett under ett.
• Skatteforskjellene må føres inn. Utbyttet står som inntekt i holdingselskapets regnskap, men er i hovedsak ikke skattepliktig. Forskjellen, og 3 %-inntektsføringen der den gjelder, må føres i skattemeldingen hvert år det kommer utbytte.

Er regnskapet ført av en regnskapsfører, betyr det to oppdrag. Er det ført i et program som prises per selskap, betyr det også to abonnementer. Holdingselskapet har få bilag, men fristene er de samme som for et selskap med mange.

Vi sier ikke hva du bør gjøre. Men svaret avhenger nesten alltid av de samme spørsmålene, og de er verdt å ha svart på før du snakker med noen:

• Skal overskuddet brukes i selskapssfæren, eller hos deg? Skal pengene inn i neste eiendom, er det utsatte personskattepunktet hele gevinsten. Skal de ut til deg hvert år uansett, blir utsettelsen kort.
• Blir det flere selskaper? Ett holdingselskap over flere utleieselskaper deler kostnaden på flere, og gjør konsernbidrag mellom dem mulig.
• Kan eiendommen eller selskapet bli solgt? Gevinstfritaket ved salg av aksjer gjelder holdingselskapet, ikke deg som person.
• Hvor mye er det årlige ekstraarbeidet verdt? Et andre regnskap, et andre årsoppgjør og en andre aksjonærregisteroppgave hvert eneste år, også i år uten utbytte.

Ett forbehold til: å flytte et utleieselskap du allerede eier direkte, inn under et nytt holdingselskap, er en egen transaksjon med egne skatteregler. Den beskriver vi ikke her, og den bør planlegges før noe gjøres. Vi gjengir reglene og lenker til kildene — vi gir ikke skatteråd.