KPI-regulering av husleien: regelen, fristen og regnestykket

Leien kan settes opp i takt med prisene én gang i året, men bare hvis to frister er oppfylt samtidig. Her er regelen, regnestykket og tidslinjen — med et eksempel.

Privat utleier og utleiebedriftPublisert 15. september 2026

Regelen i én setning

Leien kan settes opp i takt med konsumprisindeksen, uten å si opp leieforholdet, når det har gått ett år siden leien sist ble fastsatt, og leietakeren har fått skriftlig varsel minst én måned før den nye leien gjelder. Hjemmelen er husleieloven § 4-2.

Tre ting i den setningen er verdt å merke seg med en gang. Hver av partene kan kreve endringen — også leietakeren, hvis indeksen skulle falle. Bare indeksendringen kan tas, ikke et rundt tall du synes er rimelig. Og begge fristene må være oppfylt, ikke den ene.

De tre vilkårene

1. Endringen kan ikke overstige KPI-endringen

Taket er endringen i konsumprisindeksen i tiden siden leien sist ble fastsatt. Det er en øvre grense, ikke et påbud: du kan sette leien lavere, og du kan la den stå. Har indeksen falt i perioden, er taket lavere enn dagens leie — og da er det ingen økning å kreve.

Indeksen er Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks, som publiseres månedlig på ssb.no. Du bruker indekstallet for måneden leien sist ble fastsatt, og det nyeste offentliggjorte indekstallet.

2. Ett år siden forrige leiefastsettelse

Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at den forrige leiefastsettelsen ble satt i kraft. Det er datoen den forrige leien begynte å gjelde fra som teller — ikke datoen kontrakten ble skrevet, og ikke 1. januar.

Har leieforholdet vært regulert før, er det den siste reguleringen som er utgangspunktet. En avtale fra 2021 som ble regulert med virkning fra 1. mai 2025, har 1. mai 2026 som tidligste nye dato — ikke årsdagen for innflyttingen.

3. Minst én måneds skriftlig varsel

Den andre parten skal ha skriftlig varsel, og det skal gå minst én måned fra varselet til den nye leien gjelder. Varselet bør inneholde tallene: gammel leie, ny leie, hvilke indekstall den er regnet av, og fra hvilken dato den gjelder. Loven krever ikke en bestemt form, men en leietaker som kan kontrollere regnestykket, har mindre grunn til å bestride det.

Regnestykket

Formelen er en ren forholdsregning: ny leie = gammel leie × (ny indeks / gammel indeks).

Sett at leien er 12 000 kroner i måneden, at indeksen for måneden leien sist ble fastsatt var 101,2, og at det nyeste offentliggjorte indekstallet er 104,6. Indekstallene her er et eksempel — de faktiske finner du på ssb.no.

Forholdet mellom indeksene: 104,6 / 101,2 = 1,0336. Indeksen har steget 3,36 prosent.
Ny leie: 12 000 × 1,0336 = 12 403 kroner, avrundet til nærmeste krone.
Økningen er 403 kroner i måneden, eller 4 836 kroner i året.

Det er hele regnestykket. Legg merke til at prosenten ikke er noe du velger — den følger av de to indekstallene. Og at 12 403 er et tak: setter du leien til 12 300, er det fullt lovlig.

Leier du ut næringslokaler med merverdiavgift, regnes reguleringen av leien uten mva — beløpet som står i kontrakten. Avgiften legges på etterpå, som før.

Tidslinjen: to frister, og den seneste bestemmer

Dette er stedet folk regner feil, fordi de husker den ene fristen og glemmer den andre. Den nye leien kan tidligst gjelde fra den seneste av de to datoene. Et eksempel med en leie som ble satt i kraft 1. mars 2025:

Sender du varselet 20. januar 2026: ett år etter forrige fastsettelse er 1. mars 2026, og én måned etter varselet er 20. februar 2026. Den seneste er 1. mars — så den nye leien kan gjelde fra 1. mars 2026.
Sender du varselet 15. februar 2026: ettårsdatoen er fortsatt 1. mars, men varselfristen løper til 15. mars. Da er 1. april 2026 den første forfallsdagen som holder — du har mistet en måned ved å vente tre uker.

Praktisk regel: regn deg bakover fra ettårsdatoen og send varselet i god tid før. Det koster ingenting å være tidlig, og en måned tapt leieøkning kommer ikke tilbake.

Glemte du et år, er det ikke tapt

Taket måles fra siste leiefastsettelse, ikke fra i fjor. Har du ikke regulert siden 2023, er det prisutviklingen fra 2023 til i dag du kan ta — i ett hopp. Den som tror regulering er en årlig rettighet som forfaller hvis den ikke brukes, lar penger ligge igjen uten grunn.

Det er også et argument for å registrere hver regulering ordentlig, med datoen den gjaldt fra. Uten den datoen vet du ikke hvilket indekstall du skal måle fra neste gang, og da blir regnestykket et anslag i stedet for en beregning.

Er det flere leietakere på samme kontrakt, skal varselet nå alle som er part i avtalen. Og er leieforholdet tidsbestemt og snart slutt, er en regulering for de siste par månedene sjelden verdt bryet — der er det leien i den neste kontrakten som avgjør noe.

Når KPI ikke er verktøyet

KPI-regulering er det utleier kan gjøre alene. Det er også grunnen til at taket er der. Trenger du en større endring, finnes to andre veier, og de har helt andre vilkår:

Tilpasning til gjengs leie etter husleieloven § 4-3: hver av partene kan kreve leien satt til gjengs leie når leieforholdet har vart minst to og et halvt år uten andre endringer enn indeksreguleringer — og da med seks måneders varsel.
En ny leie dere blir enige om. Skriver dere ny avtale, eller endrer leieforholdet seg — garasjen kommer med, leietakeren overtar et rom mer — er det enigheten som gjør beløpet lovlig. Da gjelder verken KPI-taket eller ettårsfristen.

Det motsatte er også verdt å si rett ut: en ensidig økning ut over KPI-taket er ikke gyldig bare fordi leietakeren ikke protesterer med en gang. Leieprisvernet i husleieloven ligger over avtalefriheten i et boligleieforhold.

Hva reguleringen gjør med regnskapet

En regulering er ikke en ny kontrakt, og den skal ikke føres som om den var det. Den er en ny sats fra en gitt dato. Månedene før datoen er ferdige: de er bokført, kanskje fakturert, kanskje betalt, og de skal ikke endres. Månedene etter datoen har den nye satsen.

Det er lettere sagt enn gjort i et regneark, der leien typisk står som ett tall i en celle. Endrer du cellen, endrer du historien — og da stemmer ikke lenger de månedene du allerede har krevd inn og bokført. Det er den samme forskjellen mellom et krav og en innbetaling som gjør at et regnskap kan svare på hvem som har betalt, og et regneark ikke kan.

Depositumet berøres heller ikke av seg selv. Taket på seks måneders leie i husleielovens depositumsregler regnes av leien, men et depositum som alt står på konto blir ikke større fordi leien er regulert — skal det økes, er det en egen avtale med leietakeren.

Regn på din egen leie

KPI-kalkulatoren gjør regnestykket over for deg, og sier samtidig hvilken dato den nye leien tidligst kan gjelde fra. Skal du sette det opp på et faktisk leieforhold, viser veiledningen Eiendom, rom og leieforhold hvor leien og reguleringen hører hjemme.

Vi gir ikke juridiske råd her. Det vi gjør, er å gjengi hva loven sier og lenke til den, slik at du kan lese den selv før du sender et varsel.

Slik gjør du det i Ledgio

Åpne leieforholdet og trykk «Reguler leien». Ledgio henter siste konsumprisindeks fra SSB, viser hvilke to måneder den måler mellom, og regner ut taket etter husleieloven § 4-2. Begge indekstallene står synlig og kan rettes hvis SSB ikke svarer.
Appen foreslår den tidligste datoen den nye leien kan gjelde fra, med både ettårsfristen og varselfristen regnet inn. Datoen må være en forfallsdag og kan ikke ligge bakover i tid — det er dét som holder de månedene du alt har bokført i fred.
Varselet til leietakeren skrives ferdig med dine tall, klart til å kopieres eller lastes ned som PDF. Ledgio sender det ikke — du sender selv og krysser av etterpå, så vet du hvilke varsler som er ute.
Har dere i stedet avtalt en ny leie — ny avtale, gjengs leie eller et endret leieobjekt — velger du «Avtalt ny leie» øverst i skjemaet. Da gjelder verken taket eller ettårsfristen, og du bekrefter i stedet at leietakeren har godtatt beløpet.

Kom i gang Se hva Ledgio gjør

Relaterte guider

Se også ordlisten for regnskapsbegrepene, og kalkulatorene for å regne på egne tall.

Se også

Kilder

Dette er generell informasjon, ikke rådgivning. Guiden forklarer hva som står hos kilden, med våre egne ord — den er verken skatteråd eller juridisk rådgivning, og den erstatter ikke Skatteetatens egen veiledning eller lovteksten. Er saken din uvanlig, eller står noe på spill, spør Skatteetaten, en regnskapsfører eller en advokat.