Fremleie — skatt og regnskap

Husleieloven er streng på utgangspunktet: leieren har ikke adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren. Uten samtykke er fremleien i utgangspunktet et brudd på din egen leieavtale, uansett hva du avtaler med den du fremleier til.

Loven gir deg likevel en rett til å be om samtykke i tre situasjoner, og setter grenser for når utleieren kan si nei:

• Del av boligen, mens du selv bor der. Utleieren kan bare nekte samtykke hvis det foreligger saklig grunn, eller hvis boligen blir overbefolket.
• Midlertidig fravær — arbeid, utdanning eller andre tungtveiende grunner — i inntil to år, med samme nektelsesadgang som over.
• Resten av en tidsbestemt leietid. Samme begrensede nektelsesadgang gjelder her også.

Svarer ikke utleieren innen én måned etter at du har bedt om samtykke, regnes det som gitt. Får du et avslag du mener ikke er saklig begrunnet, er det avslaget som må bestrides — ikke noe du kan avgjøre selv ved å fremleie likevel.

Dette er risikoen ved å være fremleietaker, ikke leier: sier utleieren opp hovedleieavtalen, skal din utleier (altså hovedleieren) protestere på dine vegne — eller varsle deg om oppsigelsen senest 15 dager før fristen for å protestere løper ut, slik at du kan protestere selv. Gjør hovedleieren ingen av delene, mister du muligheten til å fortsette i leieforholdet uten selv å ha fått sjansen til å si fra.

Faller fremleieforholdet bort fordi hovedleieavtalen opphører, har du krav på erstatning fra hovedleieren for det økonomiske tapet det påfører deg — med mindre hovedleieren kan vise til forhold utenfor egen kontroll. Poenget for deg som fremleier: skriv ned hvem som skal varsle hvem, og når, i fremleiekontrakten. Loven gir deg en rett, men den rettigheten er verdiløs hvis du ikke får vite at klokken har begynt å tikke.

Den kjente fritaksregelen — at leieinntekt fra egen bolig kan være skattefri — forutsetter at du eier en bolig du bor i selv. En fremleier oppfyller ikke det vilkåret: du leier, du eier ikke. Reglene for skattefri utleie av egen bolig er derfor ikke noe en fremleier kan bruke — se guiden om skattefri utleie i egen bolig for hva som gjelder for en eier.

Fremleieinntekt er i stedet ordinær kapitalinntekt — en «fordel vunnet ved kapital» etter skatteloven, skattepliktig fra første krone, uten noen egen beløpsgrense tilsvarende eierregelen. Blir omfanget stort nok — flere fremleide rom, en viss varighet og et visst arbeid rundt det — gjelder samme grense mot næring som for annen utleie; se guiden om kapitalinntekt eller næring.

Skattelovens hovedregel om fradrag er generell: det gis fradrag for kostnad som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt. Den regelen skiller ikke mellom en eier og en fremleier — den spør bare om kostnaden faktisk var nødvendig for å skaffe den skattepliktige inntekten.

For en fremleier er den mest åpenbare kostnaden den delen av din egen leie som gjelder det du fremleier videre — uten den leien hadde du ingen bruksrett å fremleie, og dermed ingen inntekt å skatte av. Hvilke øvrige kostnadskategorier som normalt gir fradrag ved utleie, står i guiden om fradragene ved utleie. Fordelingsnøkkelen mellom det du bruker selv og det du fremleier bør du skrive ned og bruke likt fra år til år, av samme grunn som ved sambruk av egen bolig.