Skattemeldingen når du leier ut
Skattemeldingen spør ikke om regnskapet ditt. Den spør om noen få tall — og de tallene er lettere å finne hvis du har ført utleien gjennom året enn hvis du leter i nettbanken i april.
Privat utleierPublisert
Skattemeldingen spør om få tall
Det er lett å tro at skattemeldingen vil se regnskapet ditt. Det vil den ikke. Den vil ha noen få tall, og den forventer at du kan dokumentere dem hvis du blir spurt. For en privat utleier er det i praksis disse:
- Leieinntekten — det du faktisk har fått inn i løpet av året.
- De fradragsberettigede kostnadene knyttet til utleien.
- Overskuddet, som er differansen, og som er det beløpet skatten regnes av.
- Renteutgiftene — men de føres for seg, ikke som en utleiekostnad. Mer om det under.
Er utleien skattefri — for eksempel utleie av en del av boligen du selv bor i, innenfor grensene Skatteetaten setter — skal den normalt ikke føres som inntekt i det hele tatt. Sjekk hva som gjelder deg hos Skatteetaten om utleie før du fyller ut noe.
Kostnadene som trekkes fra
Skatteetaten navngir kategoriene selv: kommunale avgifter og eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold, husleie og felleskostnader, annonsering og visning, festeavgift, strøm, oppvarming og renhold, reisekostnader, gebyr for depositumskonto, eiendomstaksering, og møbler og innbo. Vi har gått gjennom hver av dem i guiden om regnskap for utleie.
To kostnadstyper er verdt å nevne særskilt, fordi de er de mest vanlige å bomme på: påkostninger gir ikke fradrag i leieinntekten, og avdrag på lån er ikke en kostnad i det hele tatt.
Regelen for vedlikehold det første utleieåret
Dette er regelen flest blir overrasket av, og den slår inn når en bolig går fra egen bruk til utleie. Poenget er at du ikke skal kunne bo i en bolig i årevis, la vedlikeholdet hope seg opp, og så trekke hele etterslepet fra første året du leier ut.
Leier du ut under seks måneder det første året
Da gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader det første utleieåret.
Leier du ut over seks måneder det første året
Da er fradraget begrenset ut fra hvor mange av de siste fem årene boligen har vært brukt skattefritt av deg selv. Jo flere år med egen bruk, jo mindre av vedlikeholdet kan føres. Etter fem år med egen bruk faller en større del bort enn etter ett år, og har boligen ikke vært i egen bruk i det hele tatt, gis fullt fradrag. Skatteetaten har en trappevis tabell med grensene og prosentsatsene.
Unntaket: har du kjøpt boligen utelukkende for å leie den ut, og aldri brukt den selv, gjelder begrensningen ikke. Da får du fullt fradrag fra start.
De eksakte satsene og beløpsgrensene endres, og de er akkurat den typen tall vi ikke skal gjengi fra hukommelsen. Slå dem opp hos Skatteetaten for det året det gjelder.
Rentene føres separat
Betalingen banken trekker hver måned er ett beløp som består av tre forskjellige ting, og de tre hører hjemme tre steder:
- Renter er en finanskostnad. De føres som gjeldsrenter i skattemeldingen, ikke som en kostnad i utleieregnskapet. Banken rapporterer dem normalt inn, så de er ofte forhåndsutfylt — men sjekk beløpet mot det du selv har ført.
- Avdrag er nedbetaling av gjeld. Det er verken kostnad eller fradrag; det gjør bare at gjelden din blir mindre og egenkapitalen større.
- Termingebyr og omkostninger er en kostnad.
Fører du hele terminbeløpet som en kostnad, blir overskuddet for lavt og gjelden din står stille i papirene. Det er en av de få feilene som både gir feil skatt og feil oversikt samtidig.
Det praktiske: hvor tallene kommer fra
Har du ført utleien løpende, er skattemeldingen en avlesning. Leieinntekten er summen av leieføringene, kostnadene er summen av kostnadskontoene, og overskuddet er linjen nederst. Hvert tall kan spores tilbake til et bilag hvis noen spør.
Har du ikke ført løpende, er skattemeldingen et rekonstruksjonsarbeid i nettbanken, og det er da fradrag går tapt — ikke fordi de ikke fantes, men fordi ingen fant dem igjen.
Skattemelding-oppsummering i Ledgio
Vi bygger nå en egen skattemelding-oppsummering for private utleiere: en oppstilling som samler leieinntektene og de fradragsberettigede kostnadene slik skattemeldingen spør om dem. Den er ikke i appen ennå. Den står som «kommer» på funksjonssiden, sammen med resten av det som ikke er bygget. Innlevering direkte til Altinn er noe annet og lenger unna — i dag leverer du utenfor Ledgio, med årspakken som grunnlag.
Sjekklisten før du sender inn
- Stemmer leieinntekten med det som faktisk er gått inn på konto?
- Har hver kostnad du har ført et bilag du kan finne fram igjen?
- Er noe av «vedlikeholdet» egentlig en påkostning? Sjekk skillet.
- Er avdragene holdt utenfor, og rentene ført for seg?
- Er dette første utleieår etter egen bruk? Da gjelder vedlikeholdsregelen over.
Slik gjør du det i Ledgio
- Før leieinntektene og kostnadene løpende gjennom året, med bilag på hver kostnad. Da er overskuddet et tall du leser av, ikke et du regner ut på nytt i april.
- Renteutgifter føres på sin egen konto når du registrerer lånebetalingen — renter, avdrag og gebyr splittes automatisk, med bankens faktiske tall.
- Hovedboken viser hver postering tilbake til bilaget den kom fra, så du kan dokumentere et fradrag hvis du blir spurt.
Kilder
Denne guiden forklarer hva som står hos kilden, med våre egne ord. Den er ikke skatteråd, og den erstatter ikke Skatteetatens egen veiledning. Er saken din uvanlig, spør Skatteetaten eller en regnskapsfører.