Vedlikehold eller påkostning: 12 eksempler, sortert

Prinsippet er lett å si og vanskelig å bruke på sin egen faktura. Her er tolv vanlige tilfeller sortert etter Skatteetatens regler, og grunnen til at noen av dem havner i begge kolonnene.

Privat utleier og eiendomsselskapPublisert 23. september 2026Oppdatert 3. oktober 2026

Først prinsippet, i to setninger

Vedlikehold setter eiendommen tilbake i den standen den har vært i, og gir fradrag i leieinntekten det året arbeidet gjøres. Påkostning gjør eiendommen bedre enn den har vært, eller endrer den, og legges til det eiendommen har kostet — den gir fradrag først ved et skattepliktig salg, eller gjennom avskrivning der det er aktuelt.

Resten av prinsippet, og hvorfor det må avgjøres før regningen bokføres, står i guiden om vedlikehold eller påkostning. Denne artikkelen er eksemplene: tolv regninger en utleier faktisk får, sortert etter Skatteetatens regler.

De tolv, sortert

«Delt» betyr at én faktura inneholder begge deler, og at beløpet må fordeles. Tabellen gjelder en bolig eller et bygg som ikke avskrives skattemessig — se unntaket lenger ned.

Tolv tilfeller sortert i vedlikehold, påkostning eller delt, med begrunnelse
Nr.	Tilfelle	Svar	Hvorfor
1	Slitt kjøkken byttet til nytt på samme standard	Vedlikehold	Utskifting til dagens nivå av samme standard er vedlikehold, selv om materialene er nyere. Forutsetningen er at det gamle trengte å skiftes.
2	Slitt kjøkken byttet til høyere standard	Delt	Det et nytt kjøkken på samme standard ville kostet, er vedlikehold. Merkostnaden for løftet er påkostning.
3	Bad som lakk, satt i stand slik det var	Vedlikehold	Å reparere en skade tilbake til tidligere stand er vedlikehold. Løftes standarden samtidig, deles det som kjøkkenet over.
4	Utslitte koblede vinduer byttet til to-lags isolerglass	Vedlikehold	To-lags er dagens middels standard, som koblede vinduer var før. Velger du tre-lags, er merkostnaden utover to-lags påkostning.
5	Maling av vegger som har vært malt før	Vedlikehold	Maling gjenoppretter slitasje. Maler du en flate for første gang, er det påkostning.
6	Nytt tak med samme type taktekking	Vedlikehold	Utskifting av en slitt del av bygget til samme standard. Dyrere materiale, som glasert takstein i stedet for sementstein, gjør merkostnaden til påkostning.
7	Varmepumpe i stedet for en utslitt oljefyr	Vedlikehold	Oljefyr regnes som utdatert, så en ordinær erstatning er vedlikehold i sin helhet. Erstatter varmepumpen en vedovn, er den påkostning med fradrag for det en ny vedovn ville kostet.
8	Parkett der det lå slitt vinylbelegg	Delt	Vår anvendelse av reglene, ikke et eksempel fra Skatteetaten: nytt belegg på samme standard er vedlikehold, standardhevingen til parkett er påkostning.
9	El-anlegget fornyet og samtidig utvidet med flere kurser	Delt	Fornyelsen av det som var der, er vedlikehold når det gamle trengte det. Utvidelsen av anlegget er påkostning.
10	Tilbygg, eller en ny vegg for å dele et rom	Påkostning	Tilbygg og endringer er påkostning, også når de ikke hever standarden eller verdien.
11	Utbedring etter leietaker: hull, flekker, ødelagt dør	Vedlikehold	Reparasjon av skader tilbake til tidligere stand. Får du erstatning for skaden, gir bare kostnaden utover erstatningen fradrag.
12	Standardheving rett etter kjøpet	Påkostning	Løftet er påkostning uansett når det skjer. Å rette opp forfall som var der ved kjøpet, er derimot vedlikehold.

Radene er gjengitt med egne ord fra Skatteetatens side om utleie og fra Skatte-ABC, håndboken Skatteetaten selv bruker. Rad 8 er det eneste tilfellet der vi har brukt reglene på et eksempel de ikke nevner, og det står i raden.

Fire regler som sorterer nesten alt

1. Standarden måles mot dagens nivå, ikke mot materialene

Et kjøkken fra 1995 byttes ikke med et kjøkken fra 1995. Skatte-ABC sier at utskifting til en del som etter dagens nivå har samme standard — lav, middels eller høy — er vedlikehold fullt ut. Det er derfor vinduene i rad 4 går rett inn som vedlikehold: to-lags isolerglass er dagens middels standard, slik koblede vinduer var det før. Spørsmålet er aldri om det nye er nyere, men om det står høyere på skalaen enn det gamle gjorde.

2. Tenkt vedlikehold: det du ville måttet gjøre uansett

Når en jobb både reparerer og løfter, får du fradrag for det reparasjonen alene ville kostet. Skatte-ABC kaller det tenkt vedlikehold, og bruker selv et bad som eksempel: koster det 300 000 kroner å pusse opp til samme standard som før, og du velger en løsning til 400 000, er 300 000 vedlikehold og de siste 100 000 påkostning. Tallene er Skatteetatens eksempel, ikke en sats.

Tre forbehold følger med. Fradraget forutsetter at det gamle trengte vedlikehold. Pusses badet opp før det er naturlig ut fra et normalt vedlikeholdsintervall, reduseres fradraget forholdsmessig. Og flyttes badet til et annet rom, er selve flyttingen påkostning, mens det du uansett måtte gjort på det gamle badet, fortsatt er vedlikehold.

3. Endring er påkostning, også uten standardheving

Å rive en vegg, flytte en vegg eller bygge til er påkostning selv om resultatet ikke er bedre eller mer verdt. Det samme gjelder å omgjøre en tidligere endring: har en leietaker fått sette opp en lettvegg, og du river den for å få rommet tilbake, er det etter Skatte-ABC ikke vedlikehold. Unntaket er når en vegg må tas ned for å vedlikeholde noe annet, for eksempel gulvet — da er det å sette den opp igjen en del av vedlikeholdet.

4. Spart vedlikehold senere teller ikke

At en jobb gjør at du slipper vedlikehold i framtiden, gir ikke større fradrag i dag. Kledning som aldri skal males, er ikke vedlikehold av den grunn. Om ny kledning er vedlikehold, avgjøres av om den gamle trengte å skiftes, og hva det ville kostet.

Tre tilfeller som overrasker

Forfall du kjøpte, er likevel vedlikehold. Det spiller ingen rolle om vedlikeholdsbehovet oppsto hos deg eller hos forrige eier, heller ikke når forfallet ga en lavere kjøpesum. Grensen går der utbedringen blir så omfattende at bygget i realiteten er nytt, og da er det ikke vedlikehold i det hele tatt.
Erstatning trekkes fra. Får du dekket en skade av forsikringen, eller av leietakeren, er det etter Skatte-ABC bare kostnaden utover erstatningen som gir fradrag. Det gjelder også når erstatningen ikke er skattepliktig.
Oljefyr og vedovn behandles ulikt. En utslitt oljefyr regnes som utdatert, så en varmepumpe i stedet er vedlikehold. En vedovn regnes fortsatt som en ordinær fyringskilde, så en varmepumpe i stedet for den er påkostning — med fradrag for det en ny vedovn ville kostet, hvis den gamle måtte skiftes. Kommer varmepumpen i tillegg til oppvarmingen som var der, er den en forbedring, og dermed påkostning.

Unntaket: bygg som avskrives

Tabellen forutsetter en bolig eller et bygg som ikke avskrives skattemessig, som er det vanlige for en privat utleier. I et bygg som avskrives, er faste tekniske installasjoner — varmeanlegg, sanitæranlegg, el-anlegg og lignende — egne eiendeler med sin egen saldogruppe. Etter Skatte-ABC er det da ikke vedlikehold av bygget å skifte ut en slik installasjon, men en nyanskaffelse som aktiveres. Reparasjon av installasjonen er fortsatt vedlikehold. Det kan snu rad 7 og rad 9. Hvilke bygg som avskrives, er et eget spørsmål vi ikke besvarer her.

Når regelen ikke gjelder deg i det hele tatt

Skillet betyr bare noe når leieinntekten er skattepliktig. Leier du ut en del av din egen bolig innenfor grensene for skattefri utleie, er det som utgangspunkt ikke fradrag for vedlikehold i det hele tatt — se guiden om skattefri utleie av egen bolig. Og går boligen fra egen bruk til utleie, er fradraget for vedlikehold begrenset det første utleieåret, etter reglene hos Skatteetaten om utleie.

Slik dokumenterer du en delt faktura

Et delt tilfelle er bare så godt som tallene bak fordelingen. Tre ting gjør den etterprøvbar:

Bilder fra før arbeidet startet. Det er de som viser at det gamle trengte å skiftes, og hvilken standard det hadde. De kan ikke tas i ettertid.
En spesifisert faktura, eller et pristilbud på løsningen med samme standard som før. Det er det tallet tenkt vedlikehold regnes av.
Skatteetatens eget skjema. De har et spesifiseringsskjema for vedlikehold og påkostning som setter opp fordelingen post for post.

Hver post vurderes i utgangspunktet for seg — gulvet for seg, kjøkkenet for seg. Bare ved omfattende rehabilitering, der en fordeling post for post ikke lar seg gjøre, kan det tas en samlet vurdering av bygget som helhet.

Påkostningen du fører i dag, hører med i regnestykket den dagen eiendommen selges, fordi den øker det eiendommen har kostet. Kalkulatoren for gevinst ved salg viser hvordan.

Vi forklarer reglene og lenker til kilden. Vi gir ikke skatteråd om din konkrete faktura — er beløpet stort eller fordelingen uklar, er det et spørsmål for en regnskapsfører eller for Skatteetaten.

Slik gjør du det i Ledgio

Vedlikehold føres i «Ny transaksjon» med kategorien «Løpende vedlikehold», merket med eiendommen det gjelder, og fakturaen lagres uendret ved siden av føringen.
En påkostning føres med en kategori som er merket for å aktiveres i balansen, for eksempel «Oppussing som øker verdien». Skjemaet ber da om navn på eiendelen, type og levetid, og beløpet havner i balansen under Driftsmidler i stedet for i årets resultat.
Er du privat utleier, summerer siden «Skattemelding» vedlikeholdet per eiendom i Skatteetatens kategori. Det som er ført i balansen som påkostning, er ikke med der, fordi det ikke gir fradrag i leieinntekten.

Kom i gang Se hva Ledgio gjør

Relaterte guider

Se også ordlisten for regnskapsbegrepene, og kalkulatorene for å regne på egne tall.

Se også

Kilder

Dette er generell informasjon, ikke rådgivning. Guiden forklarer hva som står hos kilden, med våre egne ord — den er verken skatteråd eller juridisk rådgivning, og den erstatter ikke Skatteetatens egen veiledning eller lovteksten. Er saken din uvanlig, eller står noe på spill, spør Skatteetaten, en regnskapsfører eller en advokat.